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Documentos para comprar una propiedad en Brasil | Guía

Si eres extranjero y estás pensando en invertir en Búzios, conocer los documentos para comprar en Brasil es uno de los primeros pasos para realizar una operación inmobiliaria de forma segura.

Llegaste al lugar indicado!

Comprar una propiedad en Brasil siendo extranjero es más sencillo de lo que muchas personas imaginan.

Después de explicar en el capítulo anterior que un extranjero puede adquirir inmuebles en Brasil, aparece casi siempre la siguiente pregunta:

¿Cuáles son los documentos para comprar en Brasil siendo extranjero?

La respuesta depende en parte de la situación personal del comprador y del tipo de inmueble, pero hay algo que recomiendo a mis clientes extranjeros: no esperar a encontrar la propiedad para empezar a organizar la documentación.

Tener algunas cosas resueltas de antemano puede hacer que una operación avance mucho más rápido.

1. CPF: el documento que conviene resolver primero

El CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) es el registro fiscal de las personas físicas ante la Receita Federal de Brasil.

No es exclusivo de ciudadanos brasileños. La propia Receita Federal establece que pueden inscribirse extranjeros, tanto residentes como no residentes en Brasil.

Para una persona que pretende realizar una operación inmobiliaria en Brasil, es uno de los primeros documentos que recomiendo obtener.

Un extranjero puede solicitarlo incluso viviendo fuera del país. Actualmente la Receita Federal dispone de procedimientos específicos para extranjeros y residentes en el exterior. Click aqui para obtener tu CPF.

¿Qué suelen pedir para obtener el CPF?

Para mayores de edad, la Receita Federal exige un documento oficial de identificación con fotografía y, cuando ese documento no contiene determinados datos personales, puede solicitar también certificado de nacimiento, matrimonio o documento equivalente. Para extranjeros residentes en el exterior se admite, entre otros documentos, el pasaporte.

Mi recomendación: si estás pensando seriamente en comprar en Brasil, obtené el CPF antes de encontrar la propiedad.

No cuesta nada tener esta etapa resuelta y evita que una cuestión administrativa retrase una negociación cuando aparece una buena oportunidad.

2. Pasaporte o documento de identidad

También vas a necesitar acreditar correctamente tu identidad.

Para extranjeros, dependiendo de la situación migratoria y del procedimiento, pueden utilizarse documentos como el pasaporte, la Carteira de Registro Nacional Migratório (CRNM) y determinados documentos de identidad de países del Mercosur y Estados asociados.

En la práctica, cuando comienzo a trabajar con un comprador extranjero, me interesa que desde el principio tengamos perfectamente definidos:

nombre completo, nacionalidad, fecha de nacimiento, documento de identidad, CPF, domicilio y estado civil.

Parece elemental, pero la consistencia de esos datos será importante a medida que avancemos hacia contratos, pagos y eventualmente escritura y registro.

3. Estado civil: un detalle que no es un detalle

Una pregunta que siempre hago al comprador es:

¿Cuál es tu estado civil?

Si estás casado, divorciado, viudo o existe alguna situación particular respecto de tu estado civil, pueden ser necesarios documentos adicionales.

Por eso recomiendo tener disponible el certificado correspondiente y verificar anticipadamente si el documento extranjero necesitará Apostilla de La Haya, legalización o traducción juramentada para el acto concreto en el que será utilizado.

No existe una regla sensata de “traducir todo antes de viajar”. Incluso la Receita Federal aclara, para el trámite de CPF, que los extranjeros no están automáticamente obligados a traducir sus documentos de identificación, aunque según el caso puede exigirse apostilla, legalización consular o traducción juramentada.

Primero verificamos qué necesitamos. Después traducimos o apostillamos lo que corresponda.

Eso evita tiempo y gastos innecesarios.

4. ¿Necesito abrir una cuenta bancaria en Brasil?

Esta es otra de las preguntas que más recibo.

Tener CPF y tener una cuenta bancaria brasileña son dos cosas diferentes.

No recomiendo presentar una cuenta bancaria brasileña como si fuera, en todos los casos, un requisito universal para que un extranjero pueda comprar un inmueble.

Lo que sí ocurre es que disponer de una estructura financiera organizada puede facilitar muchísimo la operación y, posteriormente, el pago de gastos, impuestos, servicios y la administración del inmueble.

Además, cuando el dinero para la adquisición procede del exterior, no deberíamos pensar solamente en cómo enviar el dinero.

También importa poder demostrar correctamente el origen, ingreso y destino de los fondos.

Este tema merece un capítulo propio de esta guía.

5. ¿Tengo que viajar a Brasil para comprar?

No necesariamente todas las etapas de una operación requieren la presencia física del comprador.

Determinados actos pueden realizarse mediante un procurador con poderes adecuados, pero acá es importante no improvisar.

Una procuração —poder— permite que otra persona practique determinados actos en nombre del otorgante. El Ministerio de Relaciones Exteriores recomienda verificar en cada caso qué tipo de poder, público o particular, exige la institución ante la cual será utilizado.

Cuando el poder se otorga en el extranjero pueden entrar en juego formalidades adicionales.

Por ejemplo, según las circunstancias, un documento otorgado ante notario extranjero puede requerir apostilla, traducción juramentada y registro en Brasil.

Por eso, si uno de mis clientes pretende realizar parte de la operación desde Argentina, Chile, Estados Unidos, Europa u otro país, mi recomendación es definir primero qué actos necesitará realizar el procurador y recién entonces preparar el instrumento correspondiente.

6. Una cosa son tus documentos. Otra, los documentos del inmueble.

Esta distinción es fundamental.

Podés tener tu CPF, pasaporte, fondos disponibles y toda tu documentación perfectamente organizada y eso no significa que cualquier propiedad esté lista para ser comprada.

Antes de avanzar hay que estudiar también:

qué se está adquiriendo, quién vende, qué documentación posee el inmueble, qué derechos están siendo transmitidos y qué instrumento jurídico corresponde utilizar.

Y esto es particularmente importante en un mercado como Búzios.

No todas las propiedades tienen exactamente la misma situación documental.

Por eso una de las primeras cosas que explico a mis clientes es que no debemos confundir:

documentación del comprador
con
documentación jurídica del inmueble.

La segunda merece una revisión independiente antes de tomar una decisión.

7. Mi checklist antes de comenzar a buscar

Si un comprador extranjero me dijera hoy:

“Guido, quiero comprar una propiedad en Búzios. ¿Qué preparo?”

Mi respuesta inicial sería bastante sencilla:

• Documento de identidad o pasaporte vigente.
• CPF, preferentemente resuelto con anticipación.
• Información y documentación correspondiente al estado civil.
• Definir quién o quiénes serán los compradores.
• Tener claro de dónde procederán los fondos.
• Definir aproximadamente cuánto se pretende invertir.
• Y avisarme si la intención es realizar la operación personalmente en Brasil o eventualmente mediante un procurador.

No hace falta llegar a Brasil con una carpeta de cincuenta documentos.

Hay que llegar con los documentos correctos y saber cuáles pueden ser necesarios después.

Algo importante antes de continuar

Esta guía tiene como objetivo ayudarte a comprender el proceso de compra y compartir la experiencia que adquirí trabajando con compradores extranjeros en Búzios.

Los requisitos documentales pueden variar según la nacionalidad, estado civil, residencia fiscal, estructura de la adquisición, características del inmueble y cartório u organismo que intervenga.

Por eso, en una operación concreta, la documentación debe verificarse con los profesionales y organismos correspondientes.

¿Por qué estoy escribiendo esta guía?

Mi nombre es Guido Albornoz. Soy argentino y llegué a Búzios en 2013. Un año después, en 2014, comencé a trabajar en el mercado inmobiliario con alquileres temporarios y posteriormente, a partir del año 2021 con venta de inmuebles.

Durante estos años he acompañado a compradores de diferentes países y culturas, y muchas de las preguntas que escucho hoy son exactamente las mismas que escuchaba cuando empecé.

Aprendí también que en este negocio la confianza es fundamental. No solamente la confianza entre comprador y corredor, sino la confianza que aparece cuando una persona entiende lo que está haciendo y por qué lo está haciendo.

Por eso decidí transformar parte de mi experiencia y de las situaciones que he vivido acompañando inversores extranjeros en esta guía.

No pretendo convencerte de que compres una propiedad.

Pretendo ayudarte a entender mejor el proceso para que, si finalmente decides hacerlo, puedas tomar una decisión con más información y tranquilidad.